房東如何規(guī)避安全責(zé)任

租房合同中的免責(zé)條款必然有效嗎?房東應(yīng)該如何合理規(guī)避出租房屋安全責(zé)任風(fēng)險?

免責(zé)條款并非必然有效，一般來說，經(jīng)合同雙方當(dāng)事人充分協(xié)商確定的免責(zé)條款，不違反社會公共利益的，法律承認(rèn)其效力。但根據(jù)民法典第四百九十七條及第五百零六條的規(guī)定，對有違公平原則、誠信原則、社會化公共利益的免責(zé)條款，法律是禁止的。具體到租房合同中，免責(zé)條款主要的無效情形有三種：租房合同是由房東單方提供的格式合同，租戶沒有進(jìn)行實(shí)際磋商的機(jī)會，相關(guān)條款免除或者減輕房東責(zé)任、加重租戶責(zé)任、限制租戶主要權(quán)利；造成租戶人身損害的；因故與或重大過失造成租戶財產(chǎn)損失的。因此，房東為規(guī)避責(zé)任在租房合同中寫下如“房屋出租后，因?yàn)榘踩[患等原因造成人員傷亡、財產(chǎn)損失的，出租人不承擔(dān)任何責(zé)任”，這樣的條款是無效的。

關(guān)于合理規(guī)避出租房屋安全責(zé)任風(fēng)險，為出租人提出兩條建議：一是在簽訂《房屋租賃合同》中可增加相應(yīng)的提示條款，如提示租戶在租住期間科學(xué)、合理使用電器，注意用電安全，及時發(fā)現(xiàn)危險、消除隱患；購買出租人責(zé)任保險。

房東對租戶的房屋安全保障義務(wù)是緊密依附于房屋租賃合同的附隨法律義務(wù)，不能通過免責(zé)條款予以規(guī)避，但房東可以通過以下四種方式降低房屋出租安全責(zé)任風(fēng)險：一是出租房屋前，可以購買房屋出租保險；二是簽訂租房合同時仔細(xì)檢查房屋和設(shè)施設(shè)備的情況，對存在安全風(fēng)險的部分予以更換或維修，對微小的瑕疵提醒租戶予以注意；三是對租戶的情況要多加了解，避免與具有潛在安保風(fēng)險的個人簽訂租賃合同；四是在租賃期間，與租戶保持定期聯(lián)系或自己定期巡查，盡早發(fā)現(xiàn)安保風(fēng)險點(diǎn)并及時進(jìn)行維護(hù)，保持出租房屋的適租狀態(tài)。

租房合同加上那句話規(guī)避風(fēng)險

1、租賃期間內(nèi)承租人是房屋的實(shí)際管理人，承租人需要時刻注意防火、防盜、防觸電。

2、承租期間不做危及自身人身安全的活動，并且承租人在房屋內(nèi)發(fā)生的一切安全事故，都由承租人自己承擔(dān)與出租人無關(guān)，包括但不限于高空拋物、水電煤氣使用不當(dāng)、在房屋內(nèi)摔倒等造成的人身傷亡。

3、如果承租人利用此房進(jìn)行不正當(dāng)?shù)慕?jīng)營，或者違法活動，出租方有權(quán)無條件的立刻收回房屋，如果給出租方造成損失的要按照實(shí)際損失進(jìn)行賠償。

千萬別小看一份租賃合同，如果條款沒有寫規(guī)范或者是漏寫，很有可能造成重大損失。

法律依據(jù)

《民法典》第四百九十七條 有下列情形之一的，該格式條款無效：

(一)具有本法第一編第六章第三節(jié)和本法第五百零六條規(guī)定的無效情形；

(二)提供格式條款一方不合理地免除或者減輕其責(zé)任、加重對方責(zé)任、限制對方主要權(quán)利；

(三)提供格式條款一方排除對方主要權(quán)利。

第五百零六條 合同中的下列免責(zé)條款無效：

(一)造成對方人身損害的；

(二)因故意或者重大過失造成對方財產(chǎn)損失的。

第七百零八條 出租人應(yīng)當(dāng)按照約定將租賃物交付承租人，并在租賃期限內(nèi)保持租賃物符合約定的用途。

第七百一十二條 出租人應(yīng)當(dāng)履行租賃物的維修義務(wù)，但是當(dāng)事人另有約定的除外。

第一千一百七十五條 損害是因第三人造成的，第三人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。

第一千二百零二條 因產(chǎn)品存在缺陷造成他人損害的，生產(chǎn)者應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。

《商品房屋租賃管理辦法》第九條 出租人應(yīng)當(dāng)按照合同約定履行房屋的維修義務(wù)并確保房屋和室內(nèi)設(shè)施安全。未及時修復(fù)損壞的房屋，影響承租人正常使用的，應(yīng)當(dāng)按照約定承擔(dān)賠償責(zé)任或者減少租金。